토지거래허가제를 해제한 전후로 서울의 부동산 시장에서 매매 심리가 개선되었다고한다.
실수요 말고 서울 부동산 투자 전망 살펴보자.
목차
1. 토지허가제란
2. 토허제 해제구역 현황
3. 전망 좋은 지역 - 강남구 서초구
4. 전망 좋은 지역 - 마용성
5. 유의사항
6. 맺음말
1. 토지거래허가제란
토지거래허가제는
국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여
토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 지정하는 제도이다.
투기가 나타나거나 우려되는 지역을 대상으로 하며,
이 규제구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권의 이전 또는 설정 계약하는 양쪽 다 공동으로 토지거래허가신청서를 제출해야 한다.
갭투자를 어렵게 하겠다는 취지이다.
2. 토허제 해제구역 현황
토지거래허가구역에서 해제된
'잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담)' 단지에서는 집주인들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들이고 있다.
특히 잠실의 '엘리트'라 불리는 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 단지에 관심이 집중됐다.
부동산 방문자가 두배 늘었다고.
3. 전망 좋은 지역 - 강남구 서초구
기준금리 인하에 따른 대출 금리 하락과 정치적 불확실성이 제거되면 수도권 핵심 지역부터 거래 시장이 회복될 가능성이 있다.
건설사의 착공, 분양, 입주 감소로 공급부족 우려가 심화되고 있는데, 실수요와 투자수요가 두터운 수도권 핵심지역부터 매매거래가 회복될 전망이다.
부동산 시장의 회복에 따라 서울 내 대표 투자지역인 강남과 마·용·성(마포·용산·성동구)지역 투자를 대비해야 할 시점이다.
강남은 토지거래허가제 해제와 재건축 활성화로 인해 투자 가치가 높아지고 있다.
삼성동, 청담동, 대치동 일부를 제외하고 대부분의 지역에서 허가제가 해제되면서 매수세가 증가하고 거래가 살아나고 있다.
학군지를 바탕으로 삼성 글로벌 비즈니스 센터(GBC) 개발, 현대차 신사옥 건설 등의 대형 개발 호재가 강남의 미래다.
강남 주요 단지의 최근 시세 변화를 보면 강남구 대치동 '래미안 대치팰리스' 전용면적 84㎡는 40억원으로 거래되며 이전 대비 5억원 상승했다.
서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 50억원을 넘어섰다.
이러한 시세 흐름을 볼 때 투자 시 소규모 단지나 주상복합보다는 안정적인 수요층을 확보한 대단지 아파트 중심으로 선택하는 것이 좋다.
특히 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 대단지는 실거주 수요가 탄탄하고 가격 방어력이 강하기 때문에
변동성이 큰 주상복합보다 검증된 대단지에 투자해야 안정적인 수익을 확보할 수 있다.
압구정, 대치, 반포 등의 재건축 단지는 높은 시세 차익이 기대되는 지역이다.
4. 전망 좋은 지역 - 마용성
마·용·성은 강남 대체 투자지로 떠오르고 있다.
국제업무지구 개발, 수도권광역급행철도(GTX) B 노선과 신분당선 연장 등으로 인해 가격 상승 흐름을 보이고 있다.
성동구 왕십리와 성수동은 재개발이 활발하게 진행되고 있으며,
마포는 공덕을 중심으로 업무지와 교통망 개선이 이루어지며 안정적인 수요를 확보하고 있다.
최근 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 241㎡는 110억원.
성동구 하왕십리동 텐즈힐 전용 84㎡는 17억3000만원.
용산 국제업무지구 인근의 신축 아파트와 다세대 주택도 평균 10~15% 상승하며 동반 상승세를 보이고 있어,
중장기적 관점에서 가격 회복 가능성이 높다.
5. 유의사항
다만 투자할 때 고려할 점은 있다.
오는 7월부터 시행될 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제로 인해 대출이 더욱 제한된다는 점이다.
또 금리 인하가 지연될 경우 투자자들의 자금 부담이 커질 수 있고 정부가 집값 상승을 억제하기 위한 추가 규제를 도입할 가능성도 있다.
실거주 목적이라면 학군과 교통 인프라를 고려해 강남 대단지, 마포 공덕, 성수 신축 단지를 매수하는 것이 유리하다.
전세가율이 높은 지역을 우선적으로 검토하는 것도 좋다.
투자 목적이라면 강남 재건축 단지인 압구정, 대치, 반포 지역은 장기적인 가치 상승이 기대된다.
마용성에서는 용산 국제업무지구, 성수 재개발, 공덕 업무지구가 투자 가치가 높으며,
금리 인하 시점을 고려한 대출 전략 최적화도 중요하다.
6. 맺음말
현재 서울 부동산 시장은 하락장에서 상승장으로 전환되는 중요한 시점에 있다.
투자 목적 매수라면 전략이 필요해보인다.
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