전고점 돌파, 서울 집값 전망

🏙️ 다시 뛰는 서울 집값, '패닉 바잉' 재현되나?

 

“결혼하면 집 사고, 아이 낳으면 좋은 동네로 이사 가고 싶다”…
누구나 공감하는 이 ‘본능적 수요’가 서울 집값을 다시 끌어올리고 있습니다.

최근 서울 아파트 가격이 20주 연속 상승, 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하면서,
“집값 하락은 잠시였을 뿐”이라는 인식이 확산되고 있습니다.

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📈 2025년 서울 집값, 어디까지 올랐나?

 

• 한국부동산원: 6월 3주 서울 아파트 매매가 0.36% 상승
• 압구정 현대 35평형: 62억 거래… “100억 갈 것” 전망도
• 강남·서초·송파·용산 토지거래허가제 영향 → 마포·성동·양천 등지로 풍선효과 확산
• 비(非)강남권 아파트도 2021~2022년 최고가 다시 돌파 중

“자고 일어나면 1억 오른다”는 말이 다시 등장할 만큼 시장은 과열 분위기입니다.

 

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🏘️ 강남에서 시작해 서울 전역으로 번지는 ‘전고점 돌파’

 

강남구	2024년 6월, 매매지수 115.6으로 역대 최고
용산구	한가람아파트 25평형 20.5억 실거래
마포·성동구	상급지 신축 중심으로 전고점 돌파
양천구	목동신시가지7단지 59㎡, 21억 실거래
동작·강동	일부 단지 3.3㎡당 1억 돌파
노·도·강	저가 매물 거래로 반등세 시작

 

KB부동산 매매지수도 2022년 하락 이후 처음으로 완전 회복 후 상승세를 보이고 있습니다.

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👶 젊은 실수요자, 이번엔 진짜 주인공

 

• 강남·목동: 40대 실수요자 중심
• 마포·성동·용산: 30대 비중 높음
• 갭투자→실거주 중심으로 전환 중

📌 최근 혼인·출산 반등도 실수요 증가 배경

• 2023년 혼인건수 22만 건, 출산율 반등
• 자녀 계획 → 학군지 매수 → 패닉 바잉 재현?

전세 가격도 동반 상승하며, 실수요 중심 상승장이 반복되는 ‘순환매 장세’가 전개되는 모습입니다.

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🔍 매수심리 최고조… 그러나 거래는 주춤?

 

• 매수자: 불안한 마음에 빠르게 매수 시도
• 매도자: 호가 올리며 매물 회수
  → 거래량 감소 중

💡 KB 매수우위지수 82.98 (6월 9일 기준)
: 무려 4년 만에 최고치, 수요 우위 시장 진입

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🏗️ 집값, 더 오를까?

 

상승 요인

• 입주물량 급감:
  • 2024년: 3.6만 가구
  • 2025년: 1.8만 가구
  • 2027년: 8천 가구 예정
• 분양가 상승:
  • 서울 민간 아파트 평균 분양가 3.3㎡당 4568만원
  • 로또 분양 기대감 낮아짐
• 금리 인하 기대감
  • 5월 기준금리 2.5%
  • 연말 대출금리 인하 가능성↑

하락 요인

• 경기 악화 우려
• 스트레스 DSR 3단계 시행(7월)
  → 그러나 시장에 미치는 영향은 제한적이라는 분석 우세

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🧠 전문가 진단 요약

 

“갈아타기 수요층 두텁다. 강남보다 다른 지역이 키 맞추기 가능성 높다”
– 강영훈 / 부동산스터디 대표

“서울 외곽·수도권 중심으로 전고점 회복 속도 빠를 것”
– 이은형 / 대한건설정책연구원

“정부의 개입 타이밍 놓쳐. 당분간 지켜볼 가능성”
– 한문도 / 서울디지털대 교수

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📝 마무리하며

 

정부 개입 없이 시장이 혼자 움직이고 있습니다.
서울 아파트값은 이제 하락보다 상승을 기본값으로 받아들이는 분위기입니다.

실수요자라면,
👉 불안한 마음보다 정보와 전략으로 움직이시길 바랍니다.
👉 급등락 가능성도 감안해 ‘타이밍’보다 ‘목표와 여유’를 기준 삼는 접근이 필요합니다.