상가 시장 침체, 건물주라고 다 조물주 아니다

🏘️ 아파트는 오르는데 상가는 비어간다…‘조물주 위 건물주’의 몰락?



한때 “조물주 위에 건물주”라는 유행어가 있었을 만큼 상가 소유자는 부러움의 대상이었습니다.
하지만 최근 경기 상황이 급변하면서 그 위상이 흔들리고 있습니다.

주거용 부동산 시장은 회복세를 넘어 확실한 상승 흐름을 보이는 반면, 상업용 부동산 시장은 공실률 증가와 수익성 악화로 침체에서 벗어나지 못하고 있습니다.

서울 부동산 시장은 자산 유형에 따라 전혀 다른 양상을 보이고 있습니다.
아파트 등 주거용 자산은 인기 지역을 중심으로 가격이 상승하고 있으며, 전세와 월세 지수도 함께 오르고 있어 전반적인 주거시장 분위기는 살아나고 있는 모습입니다.

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2025년 5월 기준으로 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 0.54% 올랐고, 전체 주택 매매지수 역시 0.38% 상승했습니다.
전세와 월세 지수도 각각 0.19%, 0.20% 올랐으며 상승폭도 점차 커지고 있습니다.

금리 인하 기대감과 규제 완화 등이 맞물리며 실수요자와 투자자가 다시 주거 시장으로 몰려드는 분위기입니다.

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🔍 주거용 vs 상업용 부동산, 왜 이렇게 다를까?

반면, 상업용 부동산 시장은 좀처럼 회복의 기미를 보이지 않고 있습니다.
올해 1분기 기준 서울의 중대형 상가는 공실률이 8.93%로 전 분기 대비 소폭 증가했습니다.
소규모 상가 공실률도 5.27%로 0.5%포인트 상승했고, 집합상가는 9.14%로 공실이 더 늘어난 상황입니다.

상권에 따라 차이는 있지만, 전반적으로 상가 시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있습니다.



현장 분위기도 냉랭합니다.
서울 마포구 합정역 인근에서 상가를 보유하고 있는 한 소유주는 1년 가까이 세입자를 구하지 못해 자금 압박에 시달리고 있습니다.
“아파트는 계속 오르는데 상가는 완전히 다른 상황”이라며 “대출금 상환 때문에 보증금도 낮출 수 없는 형편”이라고 토로했습니다.

인근 상가를 중개하는 공인중개사도 “위치가 좋아도 공실이 나면 몇 달씩 그대로 비어 있는 경우가 많다”며 “유동인구도 줄고, 장사가 되는 곳만 되는 극단적인 양극화가 벌어지고 있다”고 말했습니다.

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📦 상가 시장 침체, 원인은?

상업용 부동산이 회복되지 못하는 이유는 단순한 경기순환 요인이 아니라 구조적인 원인 때문이라는 분석이 나옵니다.
소비 위축으로 자영업이 위기를 맞고 있고, 인구 구조 변화로 소비층이 줄고 있습니다.
고령화가 진행되고 청년 인구가 감소하면서 소매 상권의 지속 가능성도 약화되고 있습니다.

또한 온라인 쇼핑 확대는 상가 시장 침체에 직접적인 영향을 주고 있습니다.
특히 오프라인 중심의 소규모 상가들은 온라인 소비의 대체 효과로 인해 수요 자체가 줄어들고 있으며, 이는 높은 공실률로 이어지고 있습니다.
이러한 요소들은 단기간의 정책 변화만으로는 해결되기 어려운 장기적 문제들입니다.

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⚖️ 정부 정책, ‘자산 유형별 접근’ 필요

전문가들은 이러한 현실을 감안할 때, 정부의 부동산 정책도 자산 유형별로 접근해야 한다고 강조합니다.
주거용 부동산 중심의 정책만으로는 상업용 부동산 시장의 문제를 해결할 수 없다는 지적입니다.

KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 “상가 시장은 소비 위축, 자영업 위기, 인구구조 변화, 온라인 쇼핑 확대 등 복합적인 이유로 침체에서 벗어나기 어렵다”며 “근본적으로 내수 경기가 살아나야 상가 시장도 회복될 수 있다”고 진단했습니다.



그는 이어 “정부의 부동산 정책 역시 자산 유형별 특성을 감안해 주거용과 상업용을 구분해 접근할 필요가 있다”며 “획일적인 규제 완화나 세제 조정보다는 상황에 맞춘 맞춤형 대책이 시급하다”고 조언했습니다.

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🧭 상업용 부동산, 투자 시 유의할 점

상가 투자에 관심이 있는 분이라면 지금 같은 시기에 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
단순히 입지 조건만 볼 것이 아니라, 실제 소비 수요가 있는지, 공실 발생 시 얼마나 버틸 수 있는 구조인지, 해당 상권에 적합한 업종이 무엇인지 등을 꼼꼼히 따져야 합니다.

또한 유사 업종이 몰려 있는지, 지나치게 업종 편중이 되어 있지는 않은지 등도 고려해야 합니다.

최근에는 온라인 소비가 증가하며 오프라인 소비가 줄어드는 추세이기 때문에, 온라인으로 대체되기 어려운 업종인지 여부도 중요합니다.
예를 들어, 미용실, 병원, 카페 등은 온라인 대체가 어려운 업종으로 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

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✍️ 마무리하며

2025년 현재 부동산 시장은 단일한 흐름이 아닌 ‘양극화’의 흐름에 접어들었습니다.
주거용 자산이 회복세를 보인다고 해서 모든 부동산이 상승하는 것은 아닙니다.
상업용 부동산, 특히 상가는 내수 경기와 소비 패턴 변화에 민감하게 반응하는 자산입니다.

무턱대고 투자하기보다 시장의 구조적 흐름과 현장의 변화를 충분히 이해한 후 접근하는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

단순히 “건물주”라는 타이틀이 아닌, 시장 흐름을 읽을 수 있는 투자자의 시각이 필요한 시점입니다.