영끌, 빚투 [주택담보대출] 이자의 구렁텅이로
주택담보대출은 내집 마련할 자금이 모자랄때 은행에 집을 담보로 돈을 빌릴 수 있는 좋은 제도이다.
하지만 빌린 돈에 대한 이자도 함께 갚아야하는 만큼
받으면 내 집을 살 수 있지만, 이자의 늪에 빠진다.
목차
1. 주택담보대출이란
2. 주담대 금리 인하와 규제완화
3. 부동산 침체
4. 영끌, 빚투의 폐해
5. 경매로 넘오는 영끌,빚투 매물
6. 맺음말
1. 주택담보대출이란
주택담보대출은
말 그대로 주택을 물적 담보로 은행에 돈을 빌리는것이다.
줄여서 ‘주담대’ 라고 흔히 부른다.
모기지(Mortgage)의 하나로 금융기관에 따라 다양한 상품이 있다.
‘모기지’ 란 부동산을 담보로 하는 저당금융제도를 일컫는다.
모기지 제도 대출 = 모기지론
주택담보대출은 금리에 따라 변동금리와 고정금리, 혼합금리로 나뉜다.
변동금리는 코픽스(COFIX)에 따라 금리가 바뀌는 상품이다.
코픽스는 예금은행의 자금조달 비용을 반영해 산출한 기준금리다.
변동금리 상품은 금리 변동에 따른 위험 부담이 큰 대신 고정금리 상품보다 금리가 낮다.
단 금리가 인상되면 이자 부담이 커질 수 있다.
고정금리 상품은 코픽스 지수와 관계없이 금리가 고정된다.
은행이 금리 변동 위험을 감수하기 때문에 가산금리가 붙어 변동금리 상품보다 금리가 높다.
혼합금리는 변동금리와 고정금리를 혼합한 상품이다.
대출 후 5년 무렵까지는 고정금리를 적용하다가
그 이후로는 변동금리를 적용하는 방식으로 운용한다.
2. 주담대 금리 인하와 규제완화
주담대에 의해 집을 살 수 있는 일부 자금만 있어도, 나머지는 대출을 받아 집을 살 수 있게되었다.
새해 들어 주요 은행들이 금리 인하와 대출 규제 완화를 통해 실수요자 잡기에 나섰다.
지난해 하반기 규제와 경기 침체로 거래 절벽을 겪은 서울 아파트 시장이 이 조치로 반등할지 주목된다.
한국은행의 '금융기관 대출행태 서베이'에 따르면
2025년 1분기 가계대출 태도 지수는 -1로 전 분기(-27) 대비 크게 개선됐다.
특히 주담대 태도 지수는 -42에서 6으로 전환되며 가계 주택대출 완화 의견이 우세해졌다.
이에 신한은행은 금리를 최대 0.3%P 인하하고 중도상환수수료 면제를 검토하며,
실수요자의 접근성을 높였다.
KB국민은행도 금리 인하를 검토하고 있고,
하나은행도 조율하고 있어 소비자에게 적용되는 이자가 줄어들 전망이다.
3. 부동산 침체
하지만 여전히 거래 부진과 매물 적체 현상은 시장의 발목을 잡고 있다.
지난해 경제적 불확실성이 맞물려 매수 심리가 크게 위축되었고,
정치적 혼란이 이를 더 악화시킨 것으로 보인다.
서울부동산정보광장에 따르면 2024년 9월부터 12월까지 서울 아파트 매매 거래량은 매달 3000건대에 머물렀다.
이는 7월 거래량(9216건) 대비 약 27% 수준으로 감소한 것이다.
9월 거래량은 3457건을 기록한 이후 10월 3213건, 11월 3078건으로 점차 줄어들었으며,
12월에는 2494건으로 연중 최저치를 기록했다.
반면 같은 기간 동안 매물은 꾸준히 증가하고 있다.
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2024년 12월 기준 서울 아파트 매물은 약 8만 8687건으로, 8월부터 상승세를 이어갔다.
거래 침체가 길어지면서 매수·매도 간 심리적 간극은 여전히 좁혀지지 않는다는 분석이 나온다.
전문가들은 대출 완화 조치가 부동산 시장에 긍정적인 신호를 줄 수 있다는 점에 동의하지만,
거래량 반등에는 시간이 걸릴 것이라고 입을 모은다.
4. 영끌, 빚투의 폐해
주담대가 누구에게나, 언제든지,
절대적이고 실용적인 대안은 아니다.
2018년 처음 등장한 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)은 저금리와 집값 급등이 함께하던 시절 보편적인 투자기법이 됐다.
‘서울 집값은 오늘이 가장 싸다’고 했고,
‘대출은 빚이 아니라 투자’라 했다.
집값의 2/3를 은행에서 내준다고하니, ‘대출을 받을 수 있는것도 능력’ 이라고 말하던 시절이었다.
주담대는 물론이고 신용대출, 회사 대출, 퇴직연금 등 노후자금까지 있는 대로 탈탈 털어 집 사는 데 쓸어 넣었다.
상환 걱정은 없었다.
처음엔 이자만 내다가 집값 오르면 팔면 그만이라 생각했다.
실제로 당시 집 값은 자고 일어나면 올라있었고,
지금 집 안사면 바보라고 했었다.
하지만 곧 고금리와 경기침체로 영끌의 빚은 매수자의 영혼을 갉아먹고, 생각보다 일찍 빚의 역습이 시작되었다.
5. 경매로 넘오는 영끌,빚투 매물
법원에 따르면
부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 원금이나 이자를 3개월 이상 갚지 못해 임의경매로 넘어간 부동산(건물·토지·집합건물)이 지난해 13만9874건에 달했다.
2023년보다는 30%가량 늘었고,
2022년과 비교하면 배 이상이 됐다.
집값 하락으로 ‘하우스푸어’가 사회적 문제가 됐던 2013년 이후 11년 만에 가장 많다.
최근엔 압구정동, 대치동 등 서울 강남권에서도 빚을 갚지 못해 경매로 넘어가는 경우가 늘고 있다고 한다.
‘영끌’ 열풍의 후폭풍이다.
집을 산 후 한동안 저금리가 계속되고 집값이 올랐지만 2022년부터 상황이 바뀌기 시작했다.
엔데믹 이후 제로금리의 시대가 끝나 전 세계가 기준금리를 끌어올리기 시작했고 국내 대출금리도 함께 올랐다.
고삐 풀린 듯 오르기만 하던 집값도 하락세로 돌아섰다.
이자 부담이 커져 손절하려고 해도 거래가 위축되면서 팔기도 쉽지 않았고, 결국 경매로 넘어간 경우가 많다.
지난해 초까지만 해도 영끌족들 중에선 조금만 더 버텨보자는 분위기가 강했다.
집값은 다시 오르기 시작했고 조만간 미국에서 큰 폭의 금리인하가 있을 것으로 기대했다.
하지만 규제, 경기 침체에 탄핵 정국까지 겹치며 주택 시장이 다시 얼어붙었다.
미국 트럼프 2기 행정부의 정책으로 인플레이션 우려가 높아지며 금리가 내려가기 어려운 환경이 조성된 것도 악재다.
이런 상황에서 2020년부터 5년간 낮은 수준의 고정금리를 적용받다가 올해부터 고금리의 변동금리로 전환되는 사람들이 많아 이자 부담이 더 커지게 됐다.
6. 맺음말
영끌 문제는 상환 부담에 이들이 지갑을 닫으면서 소비와 내수 침체가 더 깊어질 수 있고 금융권 부실로까지 이어질 수 있다.
영끌족들은 파국에 이르기 전에 적극적으로 부채 조정에 나서야 한다.
내 집 마련을 고민하는 사람들도 영끌족들의 눈물을 반면교사 삼아 무리한 대출을 삼가야 한다.
‘대출도 능력이다, 내 집 한채는 있어야한다, 대출을 받아 집을 사는게 투자다’
이런 현실을 온전히 반영치 못한 사상이나 문화도 사라져야한다.
내가 기본적인 자본의 능력을 갖추고, 내가 갚을수 있는 범위내에, 내가 감당할 수 있을 수준의 매매가 이루어져야 진정한 내 집 마련의 의미가 있을것이다.